“집 낡아서 이사가려했는데 버텨볼까”…강북 주민들, 다시 헌집 눌러앉은 이유 [부동산 이기자]

[부동산 이기자-25] 서울시, 아파트 재건축 파격 지원 역세권 반경 350m 이내 노후단지 준주거지역으로 용도 변경 가능성 중층 과밀단지 149곳 8만7천가구 용적률 최대치 1.2배로 상향 관심 강북권 단지 위주 ‘보정계수’ 도입 분양주택 늘어나 사업성 좋아져

강북권 단지 위주 ‘보정계수’ 도입

예를 들어 면적이 300㎡인 땅에 3층 높이 건물을 세운다고 가정해봅시다. 건물 층별 바닥 면적은 150㎡라고 하겠습니다. 이러면 건물의 전체 바닥 면적은 450㎡가 됩니다. 면적이 150㎡인 바닥이 3개 층 있으니까요. 땅 면적이 300㎡고, 건물의 전체 바닥 면적은 450㎡이니 비율인 용적률은 150%가 됩니다. 위에 그림을 함께 참고하면 좋습니다. 역세권 ‘준주거’ 종상향 수혜지는?용적률을 이해했다면 이제 서울시가 3월 27일 내놓은 대책을 알아볼까요. 가장 눈길을 끄는 건 역세권 아파트가 재건축을 추진하면 땅의 용도를 준주거지역으로 올려준다는 겁니다.

다만 조건이 걸리긴 했습니다. 역세권 단지 주민들이 자신들의 땅을 준주거지역으로 만들고 싶다면 서울시가 원하는 공공시설을 마련해야 합니다. 임대주택, 유아돌봄시설, 노인요양시설, 일자리 창출 공간 등을 지으라는 겁니다. 최환석 하나은행 부동산투자자문센터장은 “가장 수혜를 받는 건 용적률이 200~250% 사이인 중고층 단지들”이라며 “리모델링을 검토했던 단지들이 재건축으로 선회할 확률이 꽤 크다”고 말했습니다. 다만 현재 용적률이 300%에 가깝거나 넘어서는 단지들은 이번 대책으로도 사업성이 나오지 않을 가능성이 크다는 분석입니다. 기준 용적률은 한마디로 시작점입니다. 여기서 단지 디자인을 잘하는 등 쉬운 조건을 채우면 허용 용적률을 최대 20%포인트 받을 수 있습니다. 만약 도로나 공원을 기부채납하면 또다시 인센티브를 받아 용적률을 230%에서 250%로 올리게 됩니다. 이를 상한 용적률이라 합니다. 상한용적률에서 법적 상한 용적률을 채우려면 늘어나는 용적률 50%의 절반인 25%를 임대주택으로 채워야 합니다.

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