‘악성 미분양’으로 불리는 ‘준공 후 미분양’ 주택의 절반가량을 신탁사가 수탁 보유한 것으로 파악됐다. 이는 전국의 준공 후 미분양 물량 가운데 40%가량으로, 시장 상황이 ...
‘악성 미분양’으로 불리는 ‘준공 후 미분양’ 주택의 절반가량을 신탁사가 수탁 보유한 것으로 파악됐다. 이는 전국의 준공 후 미분양 물량 가운데 40%가량으로, 시장 상황이 급반전돼 저절로 팔리지 않는 한 미분양 상태가 무기한 이어질 가능성이 크다. 최근 정부는 신탁사가 수탁 보유한 물량도 기업구조조정리츠가 매입할 수 있도록 유권해석을 내렸는데, 사업성이 불확실해 얼마나 효과가 있을지는 미지수다.
신탁사가 수탁 보유하는 미분양 주택은 부동산 프로젝트파이낸싱 과정에서 생긴 채권·채무 관계가 조정되지 않은 경우 발생한다. 일정대로 주택을 다 지었는데 팔리지 않으면, 대주단은 빌려준 대출금을 회수하지 못하는 상태가 된다. 이때 주택 소유권마저 위탁자에게 다시 돌아가면 원금 회수가 더 어려워질 수 있다. 위탁자 입장에서도 다른 채권자가 주택에 대해 강제집행에 나설 가능성 때문에 수탁 관계를 유지하길 원하는 경우가 많다. 신탁사 보유 미분양 주택이 늘어나는 상황에서 최근 국토부는 이들 주택도 CR리츠 대상 부동산이 되도록 유권해석을 내렸다. 여러 투자자로부터 자금을 모아 조성하는 CR리츠는 미분양 주택을 싼값에 사들여 일정 기간 임대로 운영하다 시장에 되팔아 수익을 내는 사업이다. 미분양 주택은 ‘채무를 갚기 위해 매각하는 부동산’이어야 하는데 지금까지 신탁사 물량은 여기에 해당하지 않는다는 견해가 우세했다. 신탁사가 곧 채무자는 아니기 때문이다.이는 신탁사의 미분양 주택이 리츠로 해소되게끔 유도하겠다는 취지로 해석된다. 이에 따라 매각 시도를 하는 신탁사들이 많아질 것으로 예상된다. 정부는 올 3월부터 내년 12월까지 취득분에 대해 취득세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제 등 세제 혜택을 주고, 주택도시보증공사 모기지 보증으로 리츠의 자본 조달 부담을 낮춰주기로 했다.
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