전세사기 피해 임차인, 우선매수권 언제 써야 할까
개인마다 처한 상황 달라…시세·자금여력 등 고려해 득실 따져봐야우선매수권을 직접 행사할지, 한국토지주택공사에 넘길지 여부를 결정해야 하고, 우선매수권 행사 시점과 적정 낙찰금액 등도 따져봐야 한다.전세사기 피해자 지원방안 합동브리핑 하는 원희룡 장관 황광모 기자=원희룡 국토교통부 장관과 관련 부처 관계자들이 27일 오전 정부서울청사에서 전세 사기 피해자 지원방안을 발표하고 있다. 2023.4.27 hkmpooh@yna.co.kr전세사기 피해자는 현재 각자 피해 상황도, 자신의 경제력 등 처한 상황도 모두 다르다. 이에 따라 이번에 특별법을 통해 피해주택 경·공매 시 임차인에게 주어지는 우선매수권 행사 여부도 자신의 관리관계나 자금 여력 등에 따라 결정이 갈릴 전망이다.건축왕 부류의 주택은 임대인이 임차인과 전세계약을 체결하기 전에 해당 주택을 지으면서 금융기관의 대출을 받아 금융기관 또는 대부업체의 선순위 근저당권이 설정된 경우가 대부분이다.
EH경매연구소 강은현 소장은"최저 경매가가 일정 수준으로 내려가면 채권은행의 방어입찰 외에도 싼값에 낙찰받아 비싼 값에 전세를 놓으려는 '무자본 갭투자자'들도 입찰에 가담할 가능성이 크다"며"시장 원리상 정부와 임차인의 기대처럼 유찰이 계속 거듭될 수만은 없는 구조"라고 말했다. 강 소장은"결국 우선매수권은 낙찰가가 하락해 자신의 보증금을 회수하지 못한 상황이 됐을 때 유용하지만, 보증금을 회수할 정도로 높은 금액에 낙찰되면 우선매수권은 큰 의미가 없어진다"며"자신의 보증금 회수가 어려울 때 자금 여력 등을 꼼꼼히 따져보고 직접 낙찰받을 것인지, LH에 우선매수권을 넘길 것인지 결정해야 한다"고 조언했다.LH는 선순위 채권액과 임차인의 보증금까지 모두 반환해줄 정도의 높은 가격에서는 우선매수권을 행사하지 않을 전망이다.
전세사기 피해자 대책위 기자회견 신준희 기자=28일 국회 앞에서 전세사기 깡통전세 피해자 전국대책위 주최로 정부 전세사기 특별법안 비판 기자회견이 열리고 있다. 2023.4.28 hama@yna.co.kr시세 1억5천만원짜리 건축왕 피해주택에 1억원의 선순위 근저당권이 있고, 임차인 보증금 1억원이 후순위인 경우, 9천600만원에 제3자 낙찰이 된다면 선순위 근저당권자가 낙찰대금을 전액 배당받아 임차인은 전세보증금 1억원을 모두 날리게 된다.이 경우 현재 시세 대비 4천600만원 손실이 생기지만, 우선매수권 없이 보증금 1억원을 고스란히 날리는 것에 비해서는 5천400만원의 손실을 줄이는 효과가 있다.그런가 하면 국세 체납액 외에 선순위 근저당권이 없는 '빌라왕' 부류의 세입자는 자신이 선순위 대항력을 갖추고 있어 임차인이 직접 보증금 회수를 위해 피해주택을 경매 신청한 경우가 많다.
지지옥션 이주현 선임연구원은"선순위 임차인이 있는 경우 응찰자 없이 유찰만 거듭돼 최저 매각가가 감정가의 4%대까지 떨어진 주택도 있다"며"이 경우 시간만 길어지기 때문에 앞으로 시세차익을 기대할 만한 주택이라면 본인이 직접 낙찰받는 것도 방법"이라고 말했다.
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