[창간 기획]재건축 규칙을 재건축하라

부산 사하구 하단동의 한 빌라촌. 부산 지하철 1호선 하단역에서 도보로 5분가량 떨어진 역세권 입지이지만, 마을 초입부터 ‘가스 중단’ 안내문이 붙은 빈집들을 어렵지 않게 찾...

전국 총가구 수 및 가구증가율 단위: 가구, %, 자료: 통계청 장래가구추계" ep_event_page="pc_article_general" ep_event_area="article_body_이미지 크게 보기" ep_event_label="재건축 규칙을 재건축하라"> 전국 총가구 수 및 가구증가율 단위: 가구, %, 자료: 통계청 장래가구추계"> 사진 크게보기 전국 총가구 수 및 가구증가율 단위: 가구, %, 자료: 통계청 장래가구추계부산 전체로 번지는 인구 감소 흐름과거의 해결책 또다시 꺼내든 윤 정부부산 사하구 하단동의 한 빌라촌. 부산 지하철 1호선 하단역에서 도보로 5분가량 떨어진 역세권 입지이지만, 마을 초입부터 ‘가스 중단’ 안내문이 붙은 빈집들을 어렵지 않게 찾아볼 수 있었다. 동매산 자락을 따라 올라가면 아예 한 집 건너 한 곳은 빈집이었다.

43년간 하단동에 살았다는 한 주민은 이 지역의 재개발 가능성을 묻는 질문에 고개를 저었다. “지금 부산에 남아 있는 대기업 공장이 거의 없어요. 젊은 사람들은 일자리 찾아 외지로 떠나간 지 오래고, 남은 건 노인들뿐이죠. 새 아파트 지어봐야 들어와서 살 사람이 없는데 재개발이 되겠어요. 그냥 희망사항인 거지….”부산진구, 해운대구에 이어 부산 내에서 인구가 세 번째로 많은 사하구는 최근 몇년간 급격한 인구 유출을 경험했다. 통계청에 따르면 사하구 인구는 2022년 8월 30만4029명에서 2023년 8월 29만9844명, 올해 8월 29만3182명으로 30만명 선이 붕괴됐다. 2년 만에 1만명 넘게 줄어든 것이다. 부산 자치구 중 인구 감소 규모가 가장 크다.

결국 사하구로선 어떻게든 정비사업을 성공시켜 빼앗긴 인구를 되찾아오는 게 시급한 과제다. 부산시 정비사업 홈페이지에 따르면 사하구에서는 재개발·재건축·가로주택정비사업 등을 모두 합쳐 22곳에서 정비사업이 진행 중이다. 이를 통해 2019년 32만1004명이던 사하구 인구가 2040년까지 38만5786명으로 늘어날 것이라는 게 부산시의 예상이다. 하단동 인근 공인중개사 B씨는 “준공된 지 30~40년 된 괴정·당리 노후 주택에 살던 젊은 이들이 명지신도시로 많이 넘어갔다”면서 “사하구 대장주라 할 수 있는 괴정5구역을 필두로 한 정비사업이 성공하면 약 1만호 규모의 신도시가 생기고, 그렇게 되면 인구도 다시 늘어날 수 있을 것”이라고 말했다.문제는 인구 감소라는 거대한 흐름이 사하구나 강서구를 넘어 부산시 전체로 번지고 있다는 점이다. 지금까지의 정비사업은 용적률 상향을 통해 가구 수를 늘리는 방식으로 사업성을 확보했다.

낙관적인 인구 전망에 기댄 도시기본계획은 적정 수요를 뛰어넘는 과잉공급으로 이어질 가능성이 높다. 국토교통부에 따르면 올 2월 3149가구이던 부산의 미분양 주택 수는 6개월 만에 5994가구로 90.4% 치솟았다. 2013년 4월 이후 11년 만에 최대치다. 수영구 민락동에서는 올해 1월 분양 개시 이후 현재까지 가구 전체가 미분양으로 남아 있는 단지도 등장했다. ‘재건축 불패 신화’가 공고했던 2000년대 초반까지만 해도 용적률 70~130%짜리 5층 아파트가 250~300%의 고층 아파트로 변신하는 경우가 많았다. 2009년 입주한 반포자이 전용면적 50㎡ 소유자가 84㎡를 선택하면 1억원가량을 환급받았다. 당시 개포·잠실·청담·도곡을 비롯한 서울의 다른 저층 재건축 단지도 상황은 비슷했다.

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