즉, 주의해야 할 건 ‘돈 받을 권리’보다 먼저 설정된 ‘돈 받을 권리 외 권리들’입니다. 즉, 전세권이 ‘돈 받는 권리’로 바뀌었으니 전세권을 포함해서 모든 권리가 말소됩니다. 앞서 살펴봤듯 배당 요구를 하면 ‘돈 받을 권리’가 되어 낙찰 이후 말소되니까요. - 경매연구소,머니랩,머니랩레터,경매,권리분석,가치분석,명도,인도명령,아파트,부동산,감정가격
“경매로 투자금 몇 천만원 넣고 수억원 벌었대.” 전 국민이 자산의 평균 80%를 부동산으로 소유하고 있어 ‘부동산 공화국’으로 불리는 한국에서 누구나 한 번쯤 들어봤을 법한 투자 스토리입니다.
9회는 머니랩이 지난 13일 연 ‘부동산 경매 세미나’ 지상 중계입니다. 이주현 지지옥션 선임연구원과 김인만 부동산경제연구소 대표, 이재석 법무법인 명도 상임고문 등 ‘경매 고수’가 강연자로 나섰어요. 권리 분석과 가격 분석 그리고 명도까지 경매의 기초 과정을 빠르게 복습해 봅니다.지난 13일 서울 중구 부영태평빌딩에서 의 부동산 경매 세미나가 열렸습니다. 초보자부터 숙련자까지 ‘셀프 경매’를 위한 기초지식부터 노하우를 배울 수 있었던 시간이었어요. 이주현 지지옥션 선임연구원과 김인만 부동산경제연구소 대표, 이재석 법무법인 명도 상임고문 등 ‘경매 고수’가 강연에 나섰습니다.
경매에서 가장 중요한 건 정말 ‘경매를 받아도 될 물건’인지를 파악하는 겁니다. 싸다고 낙찰받았는데 다른 권리자가 나타나거나 전세권자가 보증금을 요구하는 등 여러 위험을 마주할 수도 있습니다. 싸게 낙찰받았다는 기쁨도 잠시, 날벼락을 맞을 수 있다는 말이죠. 부동산과 관련한 여러위험을 한눈에 파악할 수 있는 게 등기부등본입니다. 일종의 ‘부동산의 주민등록증’인 셈입니다. 등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉘어 있습니다. 표제부, 갑구, 을구입니다. 표제부에는 부동산 소재 지번, 면적, 지목, 건물구조, 사용 용도 등이 기재돼 있습니다. 갑구는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 이외의 사항이 등기가 됩니다.
용어사전민사집행법 91조 제91조 ① 압류 채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각 대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다.④ 제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당 요구를 하면 매각으로 소멸된다.민사집행법 91조 2항을 보면 “매각 부동산 위의 모든 근저당권은 매각으로 소멸한다”고 적고 있습니다. 즉, 근저당권은 몇 개이든 간에 다 말소됩니다. 근저당권은 낙찰자가 신경 쓸 필요가 없습니다.
이어 91조 4항에는 “대항력 있는 전세권의 경우 ‘배당 요구’를 하면 소멸된다”고 적고 있습니다. 전세권은 부동산을 임차해 사용하는 권리입니다. ‘돈’과 관련한 권리가 아니기 때문에 말소되지 않는 게 원칙입니다. 하지만 전세권자가 보증금을 근거로 배당 요구를 한다면 이야기가 달라집니다. 배당 요구를 한다는 건 부동산을 사용하지 않고 돈을 받겠다는 의미입니다. 즉, 돈과 관련한 권리로 바뀌게 되는 겁니다. 배당 요구에 참여한 전세권은 말소됩니다.
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