‘일시적’ DSR 규제 완화, ‘역전세 대란’ 해법으로 적절한가?

‘역전세 대란’에 대비해 정부는 DSR 완화 카드를 내놓았다. 대출을 통해 보증금을 돌려주는 방안이다. 그러나 규제 완화가 오히려 주택시장을 왜곡할 수 있다는 지적이 나온다. 📝 주하은 기자

‘역전세 대란’은 예고된 미래다. 올 상반기 전세 사기 문제로 전국이 떠들썩했지만, 가장 높은 파도는 아직 찾아오지 않았다. 한국은행이 6월4일 발표한 ‘금융·경제 이슈분석’에 따르면 역전세 대란 규모는 앞으로 1년 동안 정점에 달할 것으로 추정된다. 임대차계약이 끝나도 보증금을 돌려받지 못하는 임차인 수가 올 하반기부터 내년 상반기까지 급증할 수 있다는 뜻이다. 한국은행은 깡통전세의 72.9%, 역전세의 59.1%가 향후 1년 이내에 계약만료될 것이라고 밝혔다. 전세가가 매매가보다 높은 깡통전세, 기존 계약 시점보다 전세보증금 시세가 하락한 역전세는 보증금을 반환받지 못할 위험성이 크다. 깡통전세는 집을 팔아도 전세보증금을 전액 돌려줄 수 없고, 역전세는 임대인의 재력이 충분하지 않으면 보증금 반환이 어렵기 때문이다. 집값 상승기에 널리 퍼진 갭투자도 위험을 가중시킨다.

그러나 대출은 전세금을 반환하기 위한 유일한 조치가 아니라는 점에서 정부의 주장은 설득력을 잃는다. 임대인이 보유한 주택을 팔아 전세금을 돌려준다는, 시장 논리에 입각한 선택지가 있기 때문이다. 타인에게 돈을 갚지 못한 한 사람이 있다고 가정해보자. 새로운 대출로 기존 대출을 갚는 것도 한계에 다다른 상황이다. 그렇다면 그가 취해야 하는 합리적인 해결 방안은 자신의 자산을 팔아치우는 것이다. 자동차든, 귀금속이든 값이 나가는 것이라면 팔아 대출을 상환해야 한다. 임대인도 마찬가지다. 금융기관에서 돈을 빌려서도 타인의 돈을 갚지 못한다면 자신이 가진 재산, 즉 주택을 처분해 타인의 돈을 상환해야 한다. 지난 3월 이전까지만 해도 이는 상식일 뿐만 아니라 일부 지역에서는 규정상 의무였다. 규제지역 내 주택을 담보로 대출할 경우 2주택을 보유한 사람은 나머지 주택 한 개를 의무적으로 처분해야 했으며, 3주택 이상을 가진 경우엔 대출이 아예 금지됐다.

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