정부, 부동산 PF 자기자본비율 3%→20%로 높인다

토지주, 리츠에 토지·건물 현물 출자시 양도세 과세 이연 세제 혜택 제공

정부가 3~5% 수준인 부동산 프로젝트파이낸싱 사업자의 자기자본비율을 20% 이상으로 높인다. 대신 토지주가 토지·건물을 리츠에 현물로 출자하면, 실제 부동산이 매각돼 이익을 실현하는 시점까지 양도소득세 납부 시점을 늦춰준다.정부는 14일 최상목 부총리 주재로 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 내용을 골자로 한 ‘부동산 PF제도 개선방안’을 발표했다.국내에서 부동산 PF 위기가 반복되는 이유는 선진국에 비해 낮은 자기자본 비율이 지목된다. 우리나라 부동산 PF 사업은 자기자본비율이 3~5% 수준이라 총사업비의 20~40%를 차지하는 매입 단계에서부터 고금리 대출을 받게 된다.반면 미국이나 일본에서는 부동산 디벨로퍼가 자기자본 30~40%를 갖고, 나머지를 금융사·연기금 등 지분 투자자를 유치해 토지를 매입한다. 그리고 이후 건설 단계에서 PF대출을 받는다.

국내 부동산 PF 사업 구조는 금리 인상이나 경기 위축 등의 상황에 취약하다. 규모가 큰 사업장의 경우 1~2년만 사업이 지연돼도 수백업원에 달하는 이자가 쌓인다. 이런 경우 리스크가 시행사에서 건설사, 금융사로 이어질 가능성도 매우 높다.정부는 중장기적으로 자기자본비율을 20% 수준까지 끌어올리기 위해 현물출자 방식을 장려한다는 방침을 내놨다. 토지주가 토지·건물을 리츠에 현물출자하도록 유도해 PF 자기자본비율을 높이는 것이 핵심이다. 미국이 1992년에 도입한 ‘업리츠’ 방식이다.정부는 조세특례제한법 개정을 통해 현물출자를 하더라도 양도차익에 대한 과세·납부시기를 이연한다는 계획이다. 이 경우 토지주는 PF 사업 주체인 리츠에 현물을 출자하면 주주로 참여하게 되며 개발이 끝나거나 이익이 발생하는 시점에 부가 개발이익을 얻어가게 된다.

기존에 브릿지대출을 받는 경우 디벨로퍼는 3%의 자기자본만 갖고 27%의 브릿지대출을 받아 토지를 매입하고 나머지 70%를 본PF 대출로 조달하게 되는데, 현물출자 방식으로 하는 경우 리츠가 30%의 자기자본을 확보한 상태에서 본PF 대출만 받게 된다.또한 정책사업 추진에 토지주가 현물 출자시 한국토지주택공사 매입확약을 통해 사업성을 보완해 주는 등 지원에 나선다.금융기관이 PF대출을 해줄 때는 일정 수준의 자기자본비율을 기준으로 정한 뒤 위험 가중치와 충당금을 차등화하도록 한다. 자기자본비율이 낮은 PF대출에 대한 자본금·충당금 비율을 높이면 대출이 어려워지는 만큼 이를 통해 자기자본비율 확충을 유도한다는 계획이다.

그동안 형식적으로 진행돼 온 금융기관의 PF 사업성 평가가 제대로 진행될 수 있도록 평가 기준과 절차도 마련한다. 정부가 객관적 평가를 수행하는 사업성 전문평가기관을 인증해, 해당 기관의 사업성 평가를 의무화한다.PF 통합정보시스템도 구축한다. 사업 착수 단계부터 토지매매·인허가 현황, 자금조달, 분양률 등 사업장별 전 단계에 걸쳐 현황 정보를 정기적으로 축적해 상시 모니터링한다.

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