매도 순서에 따라 부동산 세금 천지차이 [매일 돈이 보이는 습관 M+]

‘매수는 기술, 매도는 예술’이라는 말이 있다. 정말이다. 매도 순서 하나 잘못했을 뿐인데 적용되는 세금이 적게는 수천 만원, 많게는 수억 원에 이른다. 그 뿐만이 아니다. 꼭 팔고 나면 오르는 이유는, 해당 자산의 투자가치를 놓쳐서다. 그동안 수많은 강의와 상담을 통해 알아낸 ‘매도의 예술’을 총 5가지로 정리해봤다. 7, 8월까지 활발했던 주택 시장은

9월 들어 스트레스 DSR 2단계 시행, 그리고 대출규제가 시작되면서 소강상태에 접어들었다.

따라서 이때는 양도차익이 가장 작은 C주택을 먼저 매각하고, 이후 B주택 매각, 그리고 남은 A주택은 1주택 비과세를 받는 것이 유리하다. 이 경우 세 채 모두 처분시 부담해야 하는 양도세는 약 1억2000만원에 해당한다. 셋째 양도가 12억 이하 비과세는 합산되지 않는다. 위 사례를 보고 “아니, 2024년도 동일연도에 2채를 매각했으니 합산되지 않나”는 생각이 떠오를 수 있다. 이는 맞는 얘기이지만, 매각하는 A주택이 양도가 12억 이하인 ‘비고가주택’ 비과세이므로 앞서 매각한 C주택과 합산되지 않는다. 물론 양도가 12억 원을 초과하는 고가주택 비과세라면 초과분에 대해 합산이 된다. 하지만 조기 매각을 원한다면 일부 세금을 부담하고서라도 매각하는 것이 더 유리할 수도 있다.

다섯째 양도차익이 비슷하다면 투자가치가 낮은 물건을 먼저 매각한다. 가장 어려운 부분이다. 주택수를 일단 정리는 해야겠는데 양도차익마저 비슷하다면 어떤 것을 먼저 처분해야 할까? 이는 역으로 지금부터 같은 기간 보유했을때 더 많이 오르지 않을 것으로 예상되는 물건을 먼저 매각해야 한다. 극단적으로 하나는 서울 중심, 다른 하나는 지방에서도 외곽에 위치한 주택이고 양도차익 모두 1억 원이라고 가정하자.

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