환수제 법안 처리가 늦어지면서 재건축 시장은 예상치 못했던 후폭풍을 맞고 있습니다.\r재건축 환수제
환수제는 정부가 재건축을 하는 동안 오른 집값의 최대 50%까지 재건축부담금으로 거둬가는 제도다. 집값 기준이 집을 팔아서 손에 쥔 차익이 아니라 시세와 같은 평가 금액이어서 미실현이익에 대한 세금인 셈이다. 2006년 노무현 정부 때 도입됐다가 이명박·박근혜 정부에서 시행이 중단된 뒤 2018년 문재인 정부에서 되살아났다.정부가 지난해 9월 재건축부담금을 대폭 낮추겠다고 발표하고 관련 입법을 추진했지만 국회에서 발목이 시행이 늦어지고 있다. 사진은 현행 기준으로 재건축부담금 예정액이 4억원이 넘는 서울 강남구 도곡동 도독개포한신. 연합뉴스 재건축 사업 개시시점과 준공 시점의 집값 차액에서 해당 지역 평균 집값 상승분과 공사비 등 사업비를 뺀 초과이익에 매기는 부담금. 집값은 공시가격과 일반분양분 분양가를 기준으로 계산한다. 초과이익이 조합원당 평균 3000만원이 넘으며 부과 대상이고 부과율이 10~50%다. 부과·납부 시점은 준공 이후다.
첫 부담금 반포현대 시세 3억 내려 환수제 법안 처리가 늦어지면서 재건축 시장은 예상치 못했던 후폭풍을 맞고 있다. 부담금 ‘폭탄’에 이어 집값 급락까지 겹쳐 부담금 충격이 더욱 크다.환수제 부활 이후 서울 강남권에서 부담금 첫 부과 대상 단지인 서초구 반포동 옛 반포현대를 재건축한 반포센트레빌아스테리움. 2018년 4월 부담금 예정액이 조합원당 1억3600만원으로 추산됐다. 그러나 2021년 8월 준공한 이 아파트의 실제 부담금은 3억원을 훌쩍 넘을 것으로 업계는 추정한다. 예정액 산정 때의 예상보다 집값이 훨씬 더 많이 올랐기 때문이다. 다만 정부의 부담금 완화 방침에 따라 이 아파트를 비롯해 2021년 이후 준공한 부담금 대상 단지들에 대한 부과는 현재 미뤄진 상태다.
실제로 준공 이후 부담금 눈치를 보느라 거래가 없다가 지난 3월 첫 거래가 이뤄졌다. 거래가격이 22억3000만원이었다. 중개업소 관계자는 “매도인 자금 사정이 급해 시세보다 1억5000만원가량 싸게 팔린 급매물이었다”고 말했다. 매도인은 부담금이 현행대로 3억원 이상 나온다면 아파트값 하락분까지 포함해 7억5000만원을 놓치는 셈이다. 부담금 예정액이 집값의 절반 가까이 차지하는 경우도 있다. 2021년 말 착공해 지난해 12월 건립 가구 2700여가구 중 2000가구를 일반분양한 대전시 서구 용문동 용문1·2·3구역. 2018년 200만원으로 예상된 부담금이 착공 전 조합에서 다시 산정해보니 135배 늘어난 2억7300만원으로 급증했다. 국토부 실거래가공개시스템을 보면 지난달 거래된 전용 84㎡ 분양권 실거래가가 6억원대다.3000만원 부담금, 150만까지 줄 수도 정부 발표대로 환수제가 완화된다면 부담금 부담이 상당히 줄어들 것으로 예상된다.
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