레고랜드 사태는 채권시장 깊숙이 의심을 심었다. 경제주체들이 서로를 믿지 못해 돈을 빌려주지 않는 상태가 금융위기다. 이런 시기엔 시장의 ‘보이지 않는 손’이 작동하지 않는다. 📝이종태 기자
부동산 개발에는 엄청난 돈이 든다. 건설사업의 추진 주체인 재건축조합이나 개발업자들은 돈이 없다. 빌릴 수밖에 없다. 그러나 시행사들은 영세해서 신용도가 낮다. 또한 건설사업에서는 수익이 발생해서 돈을 갚기까지 빨라도 3~5년 걸린다. 이런 사업에 누가 돈을 빌려주려 할까. 저신용도의 차입자에게 거액을 수년 동안 빌려줘 묶어놓아야 겨우 원리금을 받을 수 있다. 더욱이 해당 사업이 망해서 본전도 찾지 못할 리스크까지 있다. 돈을 빌리려면 이런 악조건들을 극복해야 한다. 우선, 수년이 아니라 수개월 정도의 단기에 원리금을 모두 돌려주겠다고 투자자들을 설득해야 한다. 돈을 떼일 위험이 없다는 확신을 투자자들에게 심어줘야 한다. 그런데 이게 가능한 일인가. 5년 동안 써야 할 돈을 ‘3개월째 갚는다’라는 조건으로 빌려도 괜찮은가.
만기가 보통 3개월인 ‘단기 유동화증권’ 규모가 한때 급속히 증가했다. 증권정보포털에 따르면, 단기 유동화증권의 발행 잔액이 2021년 1월4일의 27조7000억여 원에서 같은 해 마지막 날엔 38조3000억여 원으로 10조원 이상 늘어난다. 2022년 11월29일 현재는 35조원 정도다. 그러나 단기 유동화증권은 고금리와 부동산 침체를 맞아 금융시장의 다이너마이트로 반전되었다. 부동산 가격이 하락하고 분양에 차질이 발생한다면, 시행사가 유동화 법인에 돈을 제대로 갚지 못하게 될지도 모른다. 유동화증권에 대한 신뢰가 무너진다. 더욱이 금리가 오르면 유동화증권의 가격도 하향세를 탄다. 금리와 채권 가격은 반비례하기 때문이다. 아무도 가격이 떨어지는 금융상품을 갖고 싶어 하지 않는다. 투자자들은 유동화증권을 사지 않거나, 사더라도 높은 금리를 요구한다. 차환에 큰 비용이 든다. 차환에 실패하면 유동화 법인에 부도가 발생한다. 보증을 선 건설사와 증권사가 채무를 대신 갚아야 한다.
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