강북 재건축 기대주 '상계동'… 알짜 단지 들여다보니노원구 37개 단지 5만가구준공 30년 넘어 재건축 대상4·7호선 노원역 일대 황금 입지서울 동북부개발 호재도 기대대부분 단지가 사업 초기 단계입지 미래 가치 따져 투자해야
서울 동북부개발 호재도 기대입지 미래 가치 따져 투자해야 준공 40년 이상 노후 아파트가 밀집한 서울 노원구 상계동 일대 재건축이 정부가 안전진단 통과 기준을 완화한 이후 탄력받는 분위기다. 올 5월 주공 3단지가 정밀안전진단 문턱을 넘은 데 이어 8월에는 주공 5단지가 건축심의를 통과하더니 주공 4단지가 정밀안전진단에 도전장을 내밀었다. 이 밖에도 재건축과 재개발이 활발히 진행되고 있어 '상전벽해' 기대감이 커지는 모습이다. 노원구는 '노·도·강' '금·관·구'로 분류되며 서울 부동산 시장에서 상대적으로 집값이 싸다고 인식됐던 지역이다. 하지만 최근 강북 재건축 대장주로 떠오르며 수요자들의 관심을 불러일으키고 있다. 사업 속도는 초기 단계지만 은행사거리를 중심으로 이뤄진 탄탄한 학군과 개발 호재를 무기로 한 잠재력을 다시 평가받고 있는 것이다.
상계동에서는 이들 말고도 재건축 사업이 활발하게 일어나고 있다. 이미 상계주공 1, 2, 3, 6단지가 안전진단을 통과하며 재건축이 확정됐고 현재 정비계획수립 절차를 밟고 있다. 4단지와 11단지는 정밀안전진단을 신청했다. 이들 외에 다른 상계주공 단지들도 예비안전진단을 통과하고 정밀안전진단을 준비하고 있다. 노원구에는 상계주공 아파트 외에도 재건축 안전진단을 진행 중인 단지가 많다. 상계한양, 상계미도 등이 안전진단을 통과하며 재건축이 확정됐고, 상계한신 등은 예비안전진단 통과 후 정밀안전진단을 추진 중이다. 용적률을 최고 500%까지 높여주는 공공재건축도 대안으로 떠올랐지만 회의적인 반응이 대부분이다. 기부채납 비율이 너무 높은 부분이 문제다. 공공재건축으로 늘어난 용적률의 절반인 125%는 임대아파트로 정부에 무상으로 제공해야 한다. 일반분양으로 쓸 수 있는 물량이 125%에 불과하다는 뜻이다. 현행 용적률 상한선으로 기존 상계동 아파트가 주택을 넓히는 데 쓸 수 있는 용적률이 50~80%라는 사실을 고려하면 큰 이득이 없는 셈이다.
이 기준에 따르면 상계동 재건축 중 가장 유망한 단지는 노원역을 둘러싼 3·5·6·7단지라 할 수 있다. 5단지는 재건축이 끝난 8단지를 제외하면 상계주공 아파트 중에서 재건축 속도가 가장 빠르다는 점이 큰 매력이다. 또 희귀한 저층 단지로 용적률이 90% 안팎에 불과해 사업성이 뛰어나다는 평가를 받고 있다.
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