전세사기와 깡통전세 피해에 따른 전세 제도의 문제점과 개선 방안에 대한 논의가 이루어지고 있습니다. 에스크로 제도 도입, 전세보증 강화, 임대차 법 시행 등 다양한 방안들이 제시되고 있습니다.
전국 곳곳에 발생한 전세사기 와 깡통전세 피해로 전세 제도의 문제점과 위험성이 확인되면서 전세보증 금의 일정 금액을 제3의 기관 등에 예치하는 에스크로 제도 도입, 전세보증 ·대출 강화, 전세가율 규제, 심지어는 전세 폐지에 이르기까지 다양한 제도 개선방안이 논의되고 있습니다.
참여연대, 민주사회를 위한 변호사모임, 한국도시연구소를 비롯한 시민사회, 전문가, 학자들은 를 구성하고 2024년 3월부터 7월까지 5개월에 걸쳐 전세 개혁 방안을 논의했습니다. 연구회는 지난 10월 8일, 논의 결과를 토대로 마련한 '안전한 전세 만들기, 4대 개혁 방안'을 발표했습니다. 이후 참여연대는 정부와 국회에 전세 문제 해결을 위한 종합적인 대책 마련을 촉구하는 활동을 지속하고 있습니다.전세 계약을 마친 세입자가 가장 먼저 챙겨야 할 것으로 전입신고와 확정일자를 꼽습니다. 이 두 가지 절차를 마치면 주택이 경매에 넘어갈 경우, 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있기 때문입니다. 주택임대차보호법에 따라 보호받는 이러한 권리를 법적 용어로 '대항력', '우선변제권'이라고 합니다.
한편, 부동산에 대한 권리관계 등이 기재된 등기부등본은 임대차 계약과 관련한 정보가 제대로 공시되어 있지 않다는 지적이 제기됩니다. 특히 다가구주택은 선순위 권리관계 확인이 중요한데, 현행 제도에서 본인 외 다른 임차인의 보증금 규모, 전입신고 여부 등을 확인하기 어렵습니다.이런 문제가 발생하는 이유는 주택 임대차 관계의 불완전한 공시에서 출발합니다. 만일 저당권처럼 임대차 권리 내역을 공시할 수 있다면 어떨까요. 임대차 등기의 효력은 다음날이 아닌 등기 직후 바로 발생하게 될 뿐 아니라, 하나의 등기부로 저당권을 비롯하여 여러 임대차 권리관계를 한 번에 확인할 수 있게 됩니다. 즉, 주택 임대차 등기가 보편화된다면 보증금 미반환과 관련된 상당 부분을 해결할 수 있습니다.
이와 함께 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 임차인이 법원에 경매를 청구할 수 있도록 하는 방안도 검토되어야 합니다. 현재는 반환받지 못한 보증금을 회수하려면 별도의 소송, 경매, 배당을 거쳐야 하고 대략 1년 반에서 2년이라는 시간이 소요됩니다. 이를 악용한 임대인은 새 임차인이 들어올 때까지 버티면서 보증금을 돌려주지 않기도 합니다. 경매청구권을 부여한다면 임차인은 보증금 회수를 위한 상당 기간과 비용을 절약할 수 있게 됩니다.
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전세 제도의 개선 방안 논의와 실효성 부족전세사기와 깡통전세 문제로 인해 전세제도의 문제점과 위험성이 부각되며, 에스크로 제도 도입, 전세보증 강화 등의 제도 개선 방안이 논의되고 있습니다. 그러나 이러한 문제들 해결에는 아직까지 확실한 방안이 부족하다는 비판이 제기되고 있습니다.
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