김수현 전 정책실장의 와 문재인 정부 부동산 정책 평가②
집값 폭등이 유동성 홍수의 문제인지, 불로소득의 문제인지를 검토해볼 필요가 있겠다. 이 부분에 대한 김수현 전 청와대 정책실장의 생각부터 들어보자.
그런데 부동산 매입가와 이자는 이미 정해졌고 변수는 미래에 결정될 매각가와 임대료인데, 불확실한 미래를 예측하는 과정에서 시장에 낙관적인 전망이 지배적이면 매입가가 비싸더라도 부동산을 매입하려고 달려들게 되고, 이러면서 거품은 부풀어 오르게 된다. 즉 불로소득의 관점에서 보면 부동산 가격의 폭등은 매각가와 임대료가 오른다는 불로소득에 대한 기대 때문이다. 그렇다면 두 개의 관점을 어떻게 조합할 수 있을까? 불로소득을 노리는 부동산 투기와 유동성은 상호촉진 관계에 있다고 봐야 한다. 다시 말해서 투기 국면에서는 유동성이 투기를 더 격화시키는, 불로소득의 규모를 더 키운다는 것이다. 이것은 유동성이 엄청나게 공급된다고 하더라도 불로소득에 대한 기대가 없으면, 즉 경기에 대한 비관적 전망이 우세하면 투기가 일어나지 않는다는 것을 생각하면 쉽게 이해할 수 있다.
그러나 그 문제를 바로잡을 방법이 없는 것이 아니다. 그러므로 지금 나타나는 문제를 들어 마약과 같은 포퓰리즘으로 매도하는 것은 이해하기 어려운 태도다. 먼저 토지임대부 분양주택이 우리 사회에 제대로 정착되려면 기존주택에서 불로소득이 잘 발생하지 않아야 한다. 또 토지임대료도 적절하게 환수해야 한다. 정부의 토지 비축 및 임대 정책도 따라줘야, 즉 정부가 수용･조성한 땅을 매각하는 토지공급정책에서 임대하는 정책으로의 전환도 필요하다. 토지의 공공성을 담은 정책을 꾸준히 추진하는 동시에 부동산 세제로 불로소득 차단 및 환수 장치를 잘 마련하고 금융권의 돈들이 부동산으로 과하게 흘러 들어가지 못 하도록 제도를 정비하고, 공공뿐만 아니라 협동조합 같은 다양한 주체들이 불로소득이 완전히 차단된 부담 가능한 주택을 꾸준히 공급하면서 공공임대주택도 계속 공급해야 비로소 해결할 수 있는 것이다. 하나 이해하기 어려운 게 있다. 그것은 2017년 8.2대책에서 청약조정지역 내 2주택 이상 보유한 다주택자의 경우 양도세를 2018년 4월부터 중과한다고 발표했는데, 이건 아마도 시장에 매물을 유도해 부동산시장을 안정시킬 목적으로 내놓은 대책이었을 것이다. 시세차익을 더 많이 누리려면 빨리 파는 게 좋다는 것이다.
전세대출 증가는 전세가 상승을 낳고, 전세가 상승은 유주택･다주택자들에겐 더 적은 돈으로 집을 살 수 있다는 것을 뜻하기 때문이다. 다주택자들에게 전세보증금은 무이자 대출이다. 물론 이자는 발생한다. 그러나 발생한 이자는 세입자가 부담한다. 매매차익을 노리는 다주택자들에게 임차인의 전세보증금처럼 좋은 투기 자금은 없다. 우리가 알고 있듯이 이명박 정권은 부동산시장에 불을 지르기 위해서 모든 수단을 동원했는데, 전세자금 대출도 그중 하나라고 본다. 그럴 리가 없다. 그럼에도 확대하고 선전까지 한 이유는 무엇일까? 그것은 아마도 청년과 신혼부부가 전세대출 확대를 선호한다는 '여론조사'였을 텐데, 이것을 근거로 전세대출을 더욱 확대했다는 것이 '포퓰리즘'이라고 하면 지나친 걸까?
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