부동산 공시가격을 들여다보려면 ‘현실적으로’ 인정해야 할 사실이 있다. 공시가격이 어떤 과정을 거쳐 어떻게 산정되는지가 ‘비밀’이라는 점이다.
원희룡 국토교통부장관이 3월22일 ‘2023년 공동주택 공시가’의 세부 내용을 설명하고 있다. 연합뉴스대선을 앞둔 2021년 12월 23일 윤석열 당시 국민의힘 대선후보가 페이스북에 올린 ‘부동산 세제 정상화’ 공약 중 첫 번째 공약이다. ‘종합부동산세 폐지’ 등이 포함된 이 공약 발표 직후 “다주택자와 고가주택 소유자들의 세금을 감면해 조세 정의를 훼손하고 부동산 투기를 조장할 위험천만한 공약” 등의 비판이 쏟아졌다. 윤 대통령은 “국민 주거안정 실현 방안”이라며 뜻을 굽히지 않았고, 대선에서 약 25만표 차이로 당선됐다. 그해 종부세 고지 대상자는 전국 94만7000명이었다.
대통령실과 여당이 “대선공약 실현”이라며 자화자찬하는 사이 ‘조세 정의’는 둘째치고 세수에 ‘빨간불’이 켜졌다. 종부세 인하로만 감소가 예상되는 세수는 2조5000억원. 지방세인 재산세 감소분은 포함되지 않은 금액이다. 시민단체 등은 보유세 인하로 줄어든 세수가 결국은 복지재정 축소, 서민 증세 등 서민들의 삶을 옥죄게 될 것이라고 우려한다. 공시가격 산출 과정이 불투명하다는 비판은 이미 오래된 이야기다. 물론 공시가는 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’에서 정하는 기준으로 산출된다. 하지만 이는 법적으로 그렇다는 것이지, 전국의 수많은 주택 중 어떻게 표본을 추출해 조사하는지, 감정평가는 어떻게 이뤄지는지 등은 일반 국민이 알기 어렵고 공개되지도 않는다.
2019년 공시가격은 전년 대비 5.23% 올랐다. 시세 기준 시점인 2018년 12월 전국 아파트 매매가 평균은 3억2500만원으로 1년 전인 2017년 12월의 3억1300만원보다 3.7% 올랐다. 같은 방법으로 2020년 공시가격은 5.98%, 매매가 평균은 8.2% 상승했다. 2021년 공시가격은 19.05%, 매매가 평균은 12.7% 상승했다. 2022년 공시가격은 17.20%, 매매가 평균은 29.7% 올랐다. 서울 용산의 한 공인중개사는 “서울은 올해 초까지 호가가 다소 떨어졌고, 1억~2억원 하락 거래도 있었지만 그간 거래량이 워낙 적었기 때문에 매매가 하락을 실제 체감하기 어려울 것”이라며 “최근 아파트값이 다시 반등세를 보이는 추세라 연중 매매가가 상승할 여지도 남아 있다”고 말했다.
정부가 산출한 1가구 1주택자 보유세 변동 추정치를 보면 지난해 공시가 5억원이던 아파트 보유자는 올해 공시가가 3억9000만원으로 줄면서 18만5000원의 재산세를 덜 내게 된다. 반면 공시가 10억 아파트 보유자는 올해 공시가가 8억원으로 떨어지면서 78만원의 보유세를, 공시가 15억 아파트 보유자는 올해 120만원의 보유세를 각각 덜 내는 것으로 나타났다.이는 그나마 작은 차이에 불과하다. 고가아파트 거주자일수록 보유세 감면 혜택이 비약적으로 커진다. 일명 ‘아리팍’으로 알려진 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡의 보유세는 올해 1078만2744만원으로 추산된다. 지난해보다 370만원가량 줄어드는 금액이다. 절감액 규모가 공시가 5억원 1주택자의 20배가 넘는다.
정부는 “세수 감소폭은 이미 예상했던 것”이라며 문제없다는 입장이지만 세수 부족에 대한 우려는 갈수록 커지고 있다. 기획재정부는 지난 2월 말 발표에서 “올 1월 국세 수입이 1년 전에 비해 7조원 가까이 감소했다”고 밝혔다. 당시 배경 설명에 나선 정정훈 기재부 조세총괄정책관은 “올해는 세수 여건이 상당히 타이트한 상황으로 세입 여건이 상당히 어렵다고 판단된다”며 “2분기 이후 회복 가능성이 있다”고 말했다. 국회예산정책처는 지난 3월 14일 발간한 재정추계 보고서에서 “법인세율 인하와 소득세 과세표준 구간 조정 등의 영향으로 향후 5년간 64조4000억원의 세수가 감소할 것”이라고 전망했다.
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