2020년 집값은 하루가 다르게 치솟았다. 언론에서는 ‘공급 부족’을 이유로 꼽았지만 배문성 애널리스트의 생각은 달랐다. 집값은 한 요소로만 결정되지 않는다. 📝이종태 기자
엄청난 영향을 미치는 것으로 보였다. 그러나 배문성씨는 이른바 ‘공급부족론’을 도무지 이해할 수 없었다. 한마디로, 공급이 ‘부족하지 않았기’ 때문이다. 공식적 통계로 확인되는 2020~2021년의 입주 물량은 과거에 비해 오히려 많은 수준이었다. 이렇게 공급이 넘쳐났던 상황에서 집값이 폭등한 이유는 무엇일까? 이 화두를 걸고 고민한 결과가 그의 최근 저서 〈부동산을 공부할 결심〉이다. 실증 통계도 넉넉하게 담고 있다. 책 제목에는, 시민들이 언론이나 전문가들에게 휘둘리지 말고 스스로 부동산시장의 향방을 가늠할 수 있도록 학습해야 한다는 취지가 담겼다. 그를 만나 ‘주택 공급 부족’이라는 ‘거짓 정보’가 범람할 수 있었던 이유를 물었다. 그는 언론과 전문가들의 문제부터 언급했다. “기자들은 대다수가 여러 부서를 돌아가며 순환근무를 하니 부동산 문제를 지속적으로 취재한 사람이 드물다. 그들이 의견을 묻는 전문가들의 풀도 매우 제한적이다.
이런 와중에 임대차 2법이 시행되면서 전월세 급등을 오히려 촉진해버렸다. 입법 취지는 ‘전월세가 안정’이었는데, 어쩌다 그런 역효과가 유발된 것인가? 사례를 들어 설명하겠다. 모두 100세대로 구성된 A라는 아파트 단지가 있고, 전세 시세가 10억원이라고 치자. 매년 A 아파트에선 40세대가 다른 아파트로 이사 간다. 반면 A 아파트로 들어오려는 수요는 매년 50세대에 이른다. 이처럼 임대 공급이 40세대에 불과하지만 수요는 50세대에 이르니, 경쟁률은 1.25대 1이다. 2020년 5월 기준금리를 0.5%까지 내렸기 때문에 이후 전세가 폭등은 예견된 것이었다. 그런데 임대차 2법 덕분에 기존 세입자들은 전세가를 5000만원만 더 올려주면 계약을 연장할 수 있게 되었다. A 아파트의 세입자 대다수가 계약을 갱신하면서 이 아파트의 전세 공급은 40세대에서 예컨대 10세대로 줄어들게 된다. 수요 역시 줄긴 할 것이다.
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