![[서경호의 시시각각] 장특공제 축소, 방향은 맞지만](https://i.headtopics.com/images/2026/4/27/joongangilbo/914943644221548991151-914943644221548991151-2E78CA0E628F10C5032ABD89FE1C955C.webp)
우리나라의 2024년 기준 자가보유율은 61.4%인데 자기가 소유한 집에서 거주하는 자가점유율은 58.4%다. 캐나다·프랑스·노르웨이도 본인이 거주하던 주택을 매도한 경우에만 양도세 혜택을 준다(원승연·박성욱 등, 『내란예방경제학』). 박성욱 한국금융연구원 선임연구위원은 '현행 규제 여건에서는 다주택자만이 아니라 1주택자도 투기 거래의 주요 주체가 될 위험이 있다'며 '집을 살 때 가격 상승을 기대하는 것은 당연하지만, 그렇다고 정부가 나서서 당장 살지도 않을 주택의 구매를 지원해 가수요를 일으킬 이유는 없다'고 책에 썼다.
서경호 논설위원 이재명 대통령이 ‘장기보유특별공제 축소’를 거듭 거론하면서 정치권과 시장에 파장이 컸다. 장특공제 는 3~15년 이상 보유한 토지·건물·주택을 팔 때 양도소득세의 6~30%를 깎아주는 제도다.
특히 1세대 1주택은 보유기간별로 12~40%, 거주기간에 따라 8~40%를 양도소득세에서 빼준다. 대통령이 타깃으로 삼은 건 1주택자의 보유기간 공제 혜택이다.
“거주할 것도 아니면서 돈 벌기 위해 사둔 주택값이 올라 번 돈”인데 “오래 소유했다는 이유로 왜 대폭 깎아주나”라는 것이다. 예외 판정에서 문턱 효과 불가피 누더기 세제 더 복잡해질까 걱정 대통령 SNS보다 국토부가 뛰어야 대통령의 문제 인식 자체는 근거가 있다. 우리나라의 2024년 기준 자가보유율은 61.4%인데 자기가 소유한 집에서 거주하는 자가점유율은 58.4%다. 수도권의 자가보유율과 자가점유율도 비슷한 차이가 난다.
거주하는 집과 소유하는 집이 다른 이들이다. 경제협력개발기구 주요국들은 자가 거주자에게 장기 대출 기회를 주거나 세제 혜택을 준다. 주로 집주인이 실제로 거주하는 경우에만 정책 지원을 한다. 거주 요건이 우리보다 엄격한 셈이다.
영국은 거주기간에 비례해 양도세 감면을 해주고 미국도 매도 직전 5년 중 2년 이상은 거주해야 자격이 된다. 캐나다·프랑스·노르웨이도 본인이 거주하던 주택을 매도한 경우에만 양도세 혜택을 준다. 다주택자를 규제하면서 1주택자를 무조건 지원해 온 그동안의 정부 정책이 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 가속화했다. 장특공제 축소는 실거래가 12억원 이상의 서울과 수도권 일부가 주로 영향을 받는다.
양도차익이 클수록 혜택이 커지는 구조라서 고가주택이 더 유리하다. 전국 고가주택이 받은 장특공제 혜택은 2024년 6271억원이었는데 대부분인 5362억원을 서울 집주인들이 가져갔다고 한겨레가 최근 보도했다. 박성욱 한국금융연구원 선임연구위원은 “현행 규제 여건에서는 다주택자만이 아니라 1주택자도 투기 거래의 주요 주체가 될 위험이 있다”며 “집을 살 때 가격 상승을 기대하는 것은 당연하지만, 그렇다고 정부가 나서서 당장 살지도 않을 주택의 구매를 지원해 가수요를 일으킬 이유는 없다”고 책에 썼다.
실거주 요건 강화는 대출 규제 없이 자유롭게 주택을 ‘쇼핑하는’ 외국인의 투기 목적 주택 소유를 억제하는 수단이 될 수도 있다. 서울시장 여야 후보가 공방을 벌일 정도로 장특공제는 핫이슈가 됐다. 하지만 정부 당국이 속 시원한 설명을 못 하고 있다. 그럴 수밖에 없는 것이, 비거주 보유에 대한 장특공제 축소는 맞는 방향이지만 구체적인 정책을 내놓기가 쉽지 않아서다.
거주 목적과 투자 목적의 1주택 소유를 어떻게 쾌도난마처럼 가를 것이며 직장·학교 등의 불가피한 사유로 인한 자가 비거주는 얼마나 예외로 인정할 것인지 등 하나같이 쉽지 않은 문제다. 어떻게 자르든 간에 문턱 효과로 인해 혜택에서 누락된 억울한 사연이 나올 것이다. 디테일 곳곳에 도사리고 있을 악마를 정부가 얼마나 솜씨 좋게 요리할지가 관건이다. 거주와 투자를 구분하는 잣대와 예외를 법령에 집어넣는 과정에서 안 그래도 누더기처럼 어지러운 세제의 복잡도를 더 높이지는 말아야 한다.
지금도 양도세 계산을 포기한 세무사라는 말이 나올 지경이다. 세제가 단순할수록 행정 비용과 납세자 비용은 줄어든다. 나라 재정의 파이프라인에서 누수가 줄어드는 만큼 세율 인상 없이도 세수가 늘어나는 효과가 있다. 장특공제 축소는 다주택자 규제로 인해 흔들리는 전월세 시장을 더 불안하게 만들 수 있다.
주택 공급 정책이 정부 발표대로 진행되고 있음을 보여줘 시장이 신뢰할 수 있으면 좋겠다. 정부가 더 책임 있게 공공임대 시장에 참여하는 방안도 검토하길 바란다. 임대시장에서 공공의 영향력이 지금보다 커져야 한다. 대통령의 SNS보다 국토교통부 관료가 더 바쁘게 뛰어야 정상이다. 서경호 논설위원
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