[배한철의 서울지리지] 종로 집값이 1년새 2배 … 조선시대에도 서울은 부동산 불패

18세기 한양의 주택 대란먹고살기 위해 한양으로양대 전란 겪은 후 지방민 몰려들며택지 부족으로 최악의 주택난 발생남대문·동대문 밖으로 분산 수용눈치 빠른 자들은 투기65냥 집을 1년만에 140냥에 팔고그집이 나중에는 450냥으로 뛰어일부는 중개업으로 짭짤한 수입도천민들도 비단옷 입고…사회 안정되며 신흥 부자들 등장상인·역관이 고래등 같은 집 신축사람 떠난 ..

눈치 빠른 자들은 투기상인·역관이 고래등 같은 집 신축"종친이나 재상의 집안은 물론, 재산이 좀 있는 일반 선비도 가옥이 화려하고 복식이 찬란하다. …여항의 백성이 부러워하며 본받아서 앞다퉈 사치와 화려함을 숭상한다. 광대나 천민도 비단옷을 입고 맛있는 쌀밥에 고기반찬을 배불리 먹으며 금지할 줄 모르니…."

한국학중앙연구원 장서각 소장 '조선후기 가옥 도면'의 서울 주택들은 이런 기준을 넘는 호화 저택이다. 심익현은 효종의 2녀 숙명공주와 결혼해 청평위에 봉해졌다. 인경궁 터에 지은 그의 집은 대궐처럼 으리으리했다. '청평위궁 도면'을 보면, 심익현 가옥의 집터는 52부다. 52부는 2080평으로 실로 엄청난 규모다. 부인 숙명공주에게 허용된 30부를 크게 상회한다. 건물도 165.5칸으로, 법을 3배 이상 초과한다. '효종실록' 1654년 6월 3일 기사에 의하면, 좌의정 김육이"어찌하여 궁가를 이다지도 과도하게 만듭니까"라고 하자 효종은"소문이 잘못된 것"이라고 변명했다.

그럼에도 조선 중기 이후 서울 과밀화는 심각한 국가 문제로까지 대두된다. 관료가 아닌 일반 백성들도 생계를 위해 서울에 올라와 살기 시작해 경강과 도성 주위에 사람들이 집중됐다. 지방은 공동화 우려가 제기됐다. '승정원일기' 1724년 10월 18일 기사는"지금 지방에서 겨우겨우 살아가는 자들은 양반이고 평민은 줄줄이 떠나서 남은 사람이 매우 적다"고 했다. 양란 이후 서울을 방어하는 훈련도감·금위영·어영청이 창설되고 병력을 지방민에서 충원하자 서울의 인구 확장을 부채질했다. 실록의 한성부 호구조사에 따르면, 1648년 9만5564명이던 서울 인구는 1678년 16만7406명, 1753년 17만4203명, 1798년 19만3783명으로 가파르게 늘다가 1807년에는 20만4886명까지 증가했다.

조선시대 강남이라 할 수 있는 중부는 투기 행위도 극성이었다. 서울역사박물관 소장 '부동산 매매 문서' 중 17~19세기 한성부 건물·집터 매매는 76건이다. 이 가운데 중부 장통방 흑립전계 가옥의 가격 변화는 중심가인 종루 시전 주변의 집값 상승 추세를 잘 보여준다. 이 주택은 1730년 첫 거래가 일어난 뒤 1802년까지 72년간 총 12차례 거래됐다. 처음 정은자 60냥에 매도됐고, 2년 뒤인 1732년 5냥 오른 정은자 65냥에 다시 팔렸다. 이때 집을 구입한 사람은 김진택이라는 인물이다. 김진택은 다시 1년 뒤 집을 조금 개조해 두 배 이상 비싼 정은자 140냥에 매도했다. 1년 새 집값이 두 배 넘게 폭등한 것이다. 이 가옥은 최종적으로는 전문 450냥에 거래됐다. 구윤명의 '전율통보'는"정은자 1냥은 동전 2냥"이라고 했다.

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