“정부, 집주인 모두 집값이 상승할 때까지 버티기 전략에 들어간 상황”
[주간경향] 첫 번째 산도 제대로 못 넘었는데 더욱 높은 두 번째 산이 나타났다. 한국 임대차 계약의 한 형태 ‘전세’가 야기하는 문제가 끝이 보이지 않는다. ‘전세사기’로 인한 사회문제가 완전히 봉합되지도 않은 상황에서 이번에는 ‘역전세’ 문제가 불거졌다. 기존 전세계약 때보다 전셋값이 하락해 발생하는 ‘역전세’는 한국은행 보고서에 따르면 지난 4월 기준, 전체 전세 가구의 52.4%에 해당하는 문제다. 새로운 임차인을 구해도 기존 보증금을 돌려주기 어렵게 된 임대인은 은행 대출을 늘려 대응하고 있다. 올해 초부터 5월까지만 약 3조원 규모다.
주간경향은 이에 대한 해석을 들어보기 위해 지난 7월 4일 임재만 세종대 부동산학과 교수를 경향신문사에서 만났다. 임 교수는 이라고 진단했다.“순수 경제 논리로만 보면, 임대인은 집값이 상승할 것이라는 데 베팅했다고 본다. 반대로, 집값이 하락할 수 있다는 ‘위험’은 껴안게 된다. 임차인은 집값이 더 이상 오르지 않는다는 데 베팅을 한 셈이다. 보증금, 월세 형태로 비용을 지불하는 대신 집을 소유하는 데 따르는 리스크를 줄였다. 임대차도 하나의 사업이라고 보면 특수한 몇몇 경우를 제외한다면 대출을 더 내더라도 부채비율이 100~200% 선일 것이다. 사실 다른 사업과 비교해볼 때 경제논리에서 크게 벗어났다고 볼 수는 없는 수준이다.”“만약 집을 살 때 필요한 돈을 금융기관에서 빌렸다고 가정해보자. 만기에 돈을 갚지 못하면 집은 무자비하게 경매로 넘어간다. 순수한 채권-채무 관계다. 이번에는 똑같이 집을 사는데 필요한 돈을 전세를 끼고 사는 방향으로 결정했다고 해보자.
-실제로 지난 7월 4일 정부가 ‘2023년 하반기 경제정책 방향’을 발표했다. 핵심은 역전세 우려가 심해지니 보증금을 돌려줄 수 없는 임대인에 한해 한시적으로 DTI 60%를 적용하겠다는 내용이었다. 원희룡 국토교통부 장관이 ‘DSR을 무분별하게 푸는 건 검토하고 있지 않다’고 말한 지 하루 만이었다. 집주인이 대출받아 보증금을 상환한다는 측면에서 볼 때 해당 대책이 DSR 완화와 다른 점이 있는 건가.
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