전세가격이 실수요자의 실제 ‘사용(거주) 가치’라면, 매매가격은 사용 가치에 ‘투자 가치’까지 더한 값이라고 볼 수 있다. 권대중 서강대 부동산학과 교수는 '매매가격이 최근 2년 주춤한 영향으로 전세가율이 많이 오른 것처럼 느껴질 수 있지만, 바닥을 쳤다고 보기 어렵다'며 '전세가율은 60~70%대 수준이 일반적이다. 전세가율만 놓고 봤을 때 매매가격 폭등을 앞둔 2016~2017년 수준을 따라잡으려면 멀었다'고 말했다. '매매가격이 오르면 한 달의 시차를 두고 전세가격이 올랐다. 다만 서울과 6개 광역시로 범위를 좁히면 매매가격과 전세가격이 시차를 두지 않고 함께 오르는 경향을 보였다.
전세가율과 집값 상관관계 서울 중계동 아파트 에 사는 직장인 김모 씨는 요즘 집을 살까 말까 고민이다. 전셋값이 부쩍 올라서다. 김 씨는 지난해 2월 전용면적 84㎡인 현재 집을 5억3000만원에 전세 계약했다. 당시 아파트 매매가격은 10억 원대 초반 수준. 그런데 요즘 전세 매물은 7억3000만원, 매매 매물은 10억8000만원부터 시작한다. 김 씨는 “전세에서 매매로 갈아탈 때 부담은 1억원 이상 줄었다”며 “집값이 더 오를 수 있다는데 이참에 집을 사야 하나 싶다”고 털어놨다.
‘전세가율’은 매매가격 대비 전세보증금 비율을 말한다. 전세가격이 실수요자의 실제 ‘사용 가치’라면, 매매가격은 사용 가치에 ‘투자 가치’까지 더한 값이라고 볼 수 있다. 전세가율이 낮을수록 투자가치가 많이 반영됐다는 얘기다. 45년 된 서울 대치동 은마아파트가 대표적이다. 권대중 서강대 부동산학과 교수는 “매매가격이 최근 2년 주춤한 영향으로 전세가율이 많이 오른 것처럼 느껴질 수 있지만, 바닥을 쳤다고 보기 어렵다”며 “전세가율은 60~70%대 수준이 일반적이다. 전세가율만 놓고 봤을 때 매매가격 폭등을 앞둔 2016~2017년 수준을 따라잡으려면 멀었다”고 말했다. 전세가율이 오를 경우 실수요뿐 아니라 일명 ‘갭 투자’ 수요를 자극할 우려가 있다. 갭 투자는 문재인 정부 시절 집값 급등을 부른 요인 중 하나다.
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