정부가 ＇상생임대인＇에 1주택자 양도세 특례를 확대하기로 했습니다.\r부동산 상생임대인 절세 양도세 갭투자
2년 전 전세를 끼고 ‘갭투자’로 10억원대 한강 변 아파트를 산 30대 박모씨. 무주택자였던 그는 5억원 전세보증금을 끼고 신용 대출 등으로 3억원을 ‘영끌’해 돈을 마련했다.그러다 근래 금리가 치솟자 불안해졌다. 한 달에 50만원 정도이던 이자만 100만원을 훌쩍 넘기며 원금을 포함해 대출을 갚는 데 들어가는 비용이 월급 절반에 육박했기 때문이다.
금리가 더 오르면 버티기 힘들 것으로 보고 매도까지 생각했지만 양도세가 많아 결정하지 못했다. 그새 5억원가량 올랐는데도 갭투자여서 2년 거주 요건을 채우지 못해 양도세 비과세 혜택이 없다. 세금으로 2억원 정도를 내야 할 판이다. 2년 거주해 12억원까지 비과세되면 2000만원 정도에 불과하다. 팔자니 세금이 아깝고, 자금 사정 등으로 들어가 살 수도 없고. 그러던 차에 고민을 해결해 줄 구원투수가 나타났다. 지난 21일 정부의 임대차시장 안정 대책이다. 임대료를 조금만 올려주면 되는 세입자 못지않게 거주하지 않고도 양도세를 대폭 줄일 수 있어서다.
상생임대인은 '2년 거주' 요건 면제 정부는 임대료를 5% 이내로 올리는 ‘상생임대인’에 1주택자 양도세 특례를 확대하기로 했다. 양도세를 좌우하는 '2년 거주' 요건에서 면제해주는 것이다. 우선 1주택자 비과세 요건으로 2년 거주가 있다. 서울 등 조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 산 주택은 2년 이상 거주해야 12억원까지 비과세한다. 이날 이전 구입해 2년 거주하지 않고 2년 이상 보유만 해도 비과세되는 경우에도 2년 거주가 중요하다. 1주택자 비과세 공제 12억원을 초과하는 금액에는 양도세가 나오는데 거주·보유 기간에 따라 장기보유특별공제 혜택이 크게 달라진다. 2년 보유로 비과세되더라도 2년 거주해야 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받을 수 있다. 2년 거주하지 않으면 장기보유특별공제가 최대 30%다.2017년 8월 3일 이후 10억원에 구입해 20억원에 팔아 양도차익이 10억원인 경우를 보자. 2년 거주하지 않으면 12억원 공제가 없고 5년 장기보유특별공제 비율이 10%여서 양도세가 3억8000만원이다. 2년 거주하면 12억원 공제에 28% 장기보유특별공제를 더해 세금이 1억원으로 2억8000만원 적다. 상생임대로 3억원 가까운 세금을 아낄 수 있는 셈이다.
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