중산층 장기임대주택 육성... '리츠 활성화' 정부의 진짜 속셈은?

정부의 '장기민간임대주택 리츠'가 우려 되는 이유... 21대 국회에서 발의된 '공익주택' 필요

지난 17일 정부는 국민소득 증진과 부동산 산업 선진화를 목표로 '리츠 활성화 방안'을 발표했다. 임대주택, 오피스, 물류 등 부동산 산업을 제도권의 영역 안에 품고 정비하는 것은 부동산 시장의 정상화를 위해서라도 필요한 장기 과제다. 그러한 필요성에 동의한다고 하더라도 이번 방안이 말하지 않는 지점에 대해서도 짚지 않을 수 없다.리츠 활성화 방안은 각종 리츠 규제 완화와 신규 리츠 유형 도입, 리츠의 투자 대상 확대 등에 대해 제시한 후 부동산 시장 안정과 발전을 위해 민간임대리츠를 적극적으로 활용할 계획이라는 걸 밝히고 있다. 특히 리츠의 신규 사업 유형으로서 중산층 장기임대주택을 육성하겠다고 한 것이 눈에 띈다.

현재 운용 중인 정책인 공공지원민간임대주택의 리츠에 주택도시기금의 출자가 들어가는 것을 고려하면 장기민간임대주택 리츠에도 그와 같은 공공 자금이 들어갈 가능성이 높아 보인다. 하지만 정말로 민간사업자에게 그런 혜택을 다 주어야만 거주 안정성을 보장하는 임대주택이 가능할까? 장기민간임대주택과 달리 공익주택에서 민간사업자는 공공지원의 대가로 세입자에게 오랜 거주와 낮은 주거비 부담을 보장하고, 비영리 사업체 구조를 취함으로써 정부에게 공공지원의 공익적 사용을 약속한 것이다. 이처럼 공공지원과 임대주택 사업의 공공성이 트레이드오프 관계를 가지는 것은 국외 임대주택 사업 모형에서도 쉽게 찾아볼 수 있다.

민간사업자의 임대주택 사업 참여를 위해 최초 임대료 제한을 없애고 임대료 인상률 제한도 완화하겠다는 정부의 장기민간임대주택과 달리, 해당 주택은 시세보다 저렴한 임대료에 법에서 정하고 있는 5% 임대료 인상률보다 낮은 인상률로 임대 사업을 운영하고 있다. 서유럽과 미국 사례는 물론이고 우리나라의 일부 사례가 말해주는 메시지는 분명하다. 저렴하고 거주가 안정적인 민간임대주택은 민간사업자에게 각종 혜택을 제공하는 것으로만 가능한 게 아니라는 것이다.주택 매매 시장의 상황 때문일지라도 정책이 동력을 받을 수 있는 시기에 민간임대주택 제도를 정비하기 위한 시도를 하는 것은 필요하다. 우리의 민간임대주택 사업은 적절한 행정 통제의 범위에서 관리되지 않는 탓에, 사인 간 거래에서 발생하는 여러 문제에 공공이 개입해 개선하기 어려운 부분이 있고 임대사업자 제도의 정비는 이를 극복하는 매우 중요한 과제다.

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