수도권 세대수 증가 감소, 거래량 급감에도 가격 급등, 서울·비서울 간 양극화 심화 등 주택시장에서 규제 완화가 필요하다.
① 수도권 세대수 증가폭 감소 ② 거래량 급감에도 가격 급등 ③ 서울·非서울간 양극화 커져 시장 정상 작동하지 않는 상황 결국 규제 풀어야 해결될 문제 주택시장 을 분석하다 보면 질문이 던져지는 중요한 현상들이 있다. 이전과는 다른 현상들이 지속될 때이다. 필자를 고민스럽게 하는 세 가지를 들면, 첫째로 2020년에 30만세대 이상을 찍었던 수도권 주민등록 세대수 증가가 2022년에 12만세대 수준으로 급감하여 2024년에도 약 11만세대로 계속 감소하고 있다는 사실이다. 두 번째는 2020년 후반부터 시작된 거래량 급감에도 불구하고 주택가격이 급등한 현상이고, 급감한 거래량 이 이후 회복되지 못하고 있는 현실이다. 세 번째는 2016년부터 2019년 말까지 이어진 서울만의 아파트 가격 상승 독주 현상으로 2020년부터 시작된 전국적인 가격 급등기를 거치면서 다시 동조화되었음에도 그 격차가 해소되지 못하고 있다. 이 세 가지 현상에 대한 해석이 정책적 방향을 좌우할 수 있다.
세대수 증가 감소 현상에 대한 해석은 장기적인 전망과 연결된다. 사실 따지고 보면 최근 3년간의 세대수 증가량 감소보다는, 2016년부터 수도권 세대수 증가량이 상승으로 반전하여 2020년에 30만을 넘어섰던 현상이 더 해석이 필요한 부분이다. 이는 청년 1인가구 급증이 주도한 현상으로 저리의 전세 및 주택담보대출과 같은 청년층에 대한 정부의 과도한 지원도 무시 못 할 원인이다. 문제는 앞으로 그런 세대수 급증 현상이 다시 발생할 수 있겠느냐이다. 오히려 우리가 오랫동안 우려해온 인구 감소로 인한 주택시장의 수요 위축 추이가 드디어 시작됐다고 판단할 수도 있다. 이런 전망이 맞다면 이번 정부에서 세대수 급증 시기를 기반으로 작성된 공급 정책이 과도할 수 있고, 수요 관리 대책 또한 위축될 수요 여력을 고려한 포용적인 선택이 필요할 수도 있다. 2020년 후반부터 시작된 거래량 급감에도 불구하고 발생한 가격 급등은 독특한 현상이다. 일반적으로 가격 급등은 거래량 급증을 동반한다. 기점은 종합부동산세율 6%로 대표되는 다주택자 규제 강화와 전월세상한제 도입을 포함하는 종합적인 규제 강화 대책인 2020년 7·10 대책 이후이다. 수도권 아파트 시장에서 2020년 7월까지 이전 1년간 월평균 3만7000건 수준이었던 거래량이 8월부터 1년간 2만8000건으로 감소했다. 하지만 가격은 무려 40% 급등했다. 이후 더 감소하다가 회복기인 최근 1년간 거래량도 월평균 1만8000건 수준에 불과하다. 하지만 민간 임대주택의 원활한 공급을 제약하는 규제의 영향으로 잠잠하던 월세까지 30% 이상 급등시키는 부작용을 만들어냈다. 회복되지 못하는 거래량이 정상이 아니라면 규제 완화를 통한 시장 정상화 정도가 충분치 않다는 방증일 수 있다. 2016년 시작돼 2019년까지 40%를 넘어서는 서울만의 아파트 가격 급등은 시사하는 바가 크다. 해당 시기 서울의 독주에도 불구하고 박근혜 정부 시기 시장 회복과 규제 완화의 효과로 공급량이 급증한 경기도 아파트 가격은 제자리걸음이었다. 반면 서울에서는 박원순 전 시장 10년간 정비사업 억제 여파로 공급 물량이 계속 감소하였다. 주택가격 양극화의 원인이 선호 입지에 주택 공급이 부족한 공급의 양극화 때문이라면, 해법은 총량적인 공급 확대보다는 도심 정비사업을 활성화할 수 있는 재건축부담금 폐지 같은 선택이 더 우선된다. 부동산시장의 양극화가 바람직하지 않듯, 급감한 거래량 수준이 회복되지 못하는 것도 정상은 아니다. 문재인 정부의 과도한 규제를 충분히 덜어내지 못한 부작용이 여전히 주택시장을 지배하고 있다. 인구 감소의 영향이 점차 현실화할 주택시장에서 이에 대응하여 시장 주체들의 긍정적인 역할을 인정하는 포용적인 정책으로의 전환이 필요하다
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