서울 강남 생활권에 분양가가 3억 원대인 59㎡（26평형） 아파트가 나옵니다.\r서울 강동구 고덕강일지구 SH
서울 강남 생활권에 분양가가 3억 원대인 59㎡ 아파트가 나온다. 주변 시세보다 5억원가량 저렴하다. 서울주택도시공사가 분양하는 서울 강동구 고덕강일지구 3단지다. 정부의 공공분양 50만가구 공급 계획에 따라 다음 달 사전청약하는 물량이다. 59㎡ 500가구다. 분양가가 3억5537만5000원이다.2010년대 초반 이명박 정부 때 조성한 서울 강남지구. 일반 아파트 분양가의 60%선인 2억2000만원에 공급한 토지임대부 분양주택이 현재 13억원 정도를 호가한다. 사진 한국토지주택공사
강남 민간 아파트보다 비싼 건축비 토지임대부는 오세훈 서울시장이 우여곡절 끝에 영입한 경제정의실천시민연합 출신의 김헌동 SH 사장이 추진해온 야심작이다. 그러나 기대보다 우려가 크다. 과거와 달리 상당한 시세차익은커녕 남는 게 없는 ‘깡통 로또’가 될 수 있기 때문이다. 그렇더라도 가산비용이 기본형 건축비에 맞먹을 정도로 늘어날 수 없다. SH 관계자는 “2026년 8월 준공 무렵 실시 예정인 본청약 때의 실제 분양가와 차이를 줄이기 위해 그때까지 예상 건축비 상승분을 반영했다”고 말했다. 지난 3년 반 동안 기본형 건축비 상승률은 14%였다. 사전청약 분양가는 본청약 때 최종 확정된다.구체적인 품질은 본청약 때 공개될 예정인데, 얼마나 만족스러울지 두고 볼 일이다. 입주자모집공고에 공개된 조감도와 평면도는 기존 아파트와 별반 다르지 않아 보인다.
LH의 환매 가격이 사실상 분양가 수준이다. 분양가에 1년 만기 정기예금 이자율을 적용한 이자를 합친 금액 정도다. 집값이 아무리 올라도 고덕강일 3단지 환매로 손에 쥘 수 있는 차익이 없는 셈이다. 차라리 분양대금을 은행에 묻어두는 게 낫다. 감정평가금액은 시세에 준하는 가격이다. 고덕강일의 경우 감정평가금액이 조성원가의 2배가 넘는다. 2020년 6월 공공분양 단지의 감정가가 3.3㎡당 1800만원 선이었다. 그동안의 땅값 상승률을 고려하면 현재는 훨씬 더 올랐을 것이다. 40만원인 토지임대료가 80만원 이상으로 오를 수 있다는 이야기다. 고덕강일 3단지 모집공고도 “토지임대료가 본청약 모집공고 시 변경될 수 있다”고 명시했다.
3년 반 뒤 본청약 때 어떻게 될지... 토지임대부가 성공하려면 어느 정도 시세차익 보장이 필요하다. 과거 토지임대부처럼 시세차익의 70%를 주는 이익공유형 환매 가격을 참고할 수 있을 것이다.
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